楼市不能造富,城投也玩不下去了
恒大为什么暴雷?市场分析说,它搞多元化经营,搞资本化运作是主要原因。
这两天,宇宙第一房企碧桂园也爆出了经营危机,坊间争论:它会不会成为第二恒大?在鱼眼看来,碧桂园目前的困境,也是众多房企的普遍存在的共性:是“三高”(高周转、高杠杆、高成本)的后遗症。
(资料图)
人们总是关注现象级事物。不论是恒大,还是碧桂园,融创,都属于现象级企业。
然而,除了这些宇宙级、大而不能倒的房企外,其实,近几年,还有很多房企要么退市,要么,要么破产。今天延续上一篇提到的一个房地产的市场主体:平台公司。
城投公司,起源于上世纪90年代初,是城市建设投资公司的简称。城投拿地干什么?纯粹是为了造房子吗?
城投拿地是造房子的,这个答案先放在这里。但把他们仅限于造房,就屈才了。因为除了是开发商,他们也还是地方政府的重要融资渠道。
关于城投,可以大致说一下。
城投公司一个重要功能,就是给地方政府融资。但法律规定,政府是不允许发债借钱的。但是,运营一个城市,地方需要大量的资金。于是,地方政府出面成立一个公司,以公司的名义对外借钱,借来的钱给政府政府用。
借钱靠两个东西:一个是信用,一个是资产抵押。
城投公司背后有地方政府做背书,还有很多不动产。在成立城投公司的时候,地方政府就可以把权责范围内掌握的资产,以各种合法的方式划到公司名下,这样城投公司就有了资产。
城投有了资产,就能去找银行借钱。比如借10个亿,政府用这借来的10个亿修了一条路花掉了。因为借钱,所以城投负债10个亿,怎么弥补亏空?
恰好,城投手里有块地,可是目前只值8个亿,还是有2个亿的窟窿啊。城投公司的总经理就想,要是能把我这块地增值到15个亿,我不但把债务冲抵了,还能再有5个亿多修一段路呢。
于是,这个任务就开始进入一个任务环:如何把8个亿的土地增值到15个亿?
要想提高土地的价值,那就要提高房价。
要想提高房价,就要制造地段,核心等稀缺概念。
于是城市规划就开始了,把城市的近期,中期和远期的规划进行公示,同时开始拓城,造城,在城市边缘做基础配套,提高附加的功能,比如交通,学校,医疗等等。
后来发现靠城建、靠规划来拉动的房价效率不高,就开始拆迁给钱买房,核心区域的旧房拆了,给钱去新城买房,资金涌入房地产,房价呼啦一下上去了。
房企,地方政府,购房者,银行,统统都搅和进来了。
后来,人们把这个现象叫土地财政。
土地财政可以持续下去的唯一动力就是土地不断升值。
土地不断升值,则房价就不断往上涨。
房价不断往上涨的结果,就是越来越多的人买不起房。
越来越多的人买不起房,导致楼市库存不断增加。
楼市库存不断增加的结果,又导致土地卖不出去。
土地一旦卖不出去,城投的负债就会累加,然后妥协降价卖地。
地价降了,房价就要降,房价一旦下跌,老百姓反而不买房了。
老百姓不买房,是因为买涨不买跌。
房地产的源头问题,就是老百姓买房信心的问题。
市场上所有的债务,都要有人接盘,接盘的只有老百姓。
老百姓一收手,一二级市场的所有资产就开始缩水。
资产缩水导致刚开始的10个亿就还不上了,于是城投的债务问题就凸显出来。
怎么办?下篇内容再做详细分析。我是鱼眼,下期再见!
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