被骂惨的中远两湾城，到底配不配10万单价？

中远两湾城位于普陀区东部，东西分别是恒丰路、光新路；北部以远景路为界，南部以苏州河为界。

(资料图片)

是上海唯一一个以小区名字命名的板块，也是内环内最大的小区。 顺便还可能是全国唯一有主题曲的小区，一位曾居住在这里的歌手写下过歌曲《两湾城》，描述了中远居民的生活状态，也写出了两湾城的变化和发展。

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小区历史及现状

中远两湾城的前身是潘家湾、潭子湾，是上海内环线内最大、最集中的棚户区 ，曾经生活着超过10万户居民。

1998年，因城市发展需要，上海政府牵头，启动了两湾地区的旧改，由中远集团负责建设，因此项目被命名为“中远两湾城”。小区1999年正式开工，分四期建设，2006年全面竣工。

中远两湾城起点很高，是迄今为止唯一被上海市 比照市重大工程对待的住宅开发项目 ，历届市府领导都非常重视。

现在的中远两湾城分为东西两个区域，整体呈蝴蝶状， 占地面积50公顷，分布着96栋楼，东西两区住宅比是2:1 。

小区多为两梯四户设计，建筑面积160万平，生活着1.2万户居民，约5万人，比很多县城人口还多，堪称上海天通苑。

这种体量和风格是建设者的刻意为之，因为小区住宅在建造时思路就是 “大疏大密” 。

大疏指的是楼间距 ，中远两湾城的楼间距大多在上百米，楼与楼之间规划了大片的绿化带，绿化率达到50%，直逼新江湾城。

中远的面积50公顷，但仅有20公顷用来盖楼。之所以这么做，是因为当初的建设者想要将这里打造成高品质的标杆社区，因此在土地的利用率上比较奢侈。

大密指的是居住密度 ，小区的容积率是3.3，看似不高，但这是超高的楼层和特殊的建造方式换来的。

小区大部分是超高层住宅， 最高30多层 ，而目前主流的商品房住宅大多也就是10多层。

而且小区的楼栋的大部分是并联建造，也就是说，会有 三栋或四栋楼共用墙体 ，造成3梯5户，甚至4梯8户的局面，这就进一步增加了居住空间上的拥挤、逼仄感。

正因为这样特殊的建造思路，要感受两湾城，必须从两个角度去体会。

一是楼里的窗 。

从窗户往外望去，尽是密密麻麻的高密度住宅，虽然是几十楼的高层，但是视野几乎完全被遮挡，看不到一点城市风光（仅限于小区中间的住宅，南侧苏州河沿岸的楼栋除外），压抑感扑面而来，对于有密集恐惧症的人来说很不友好，也让这个内环中产小区的观感大打折扣。

二是楼间的室外公共活动地带 。

外人第一次来的话，会感受到一种大开大合的震撼感：一排排巨大密集的楼房，就如一座座山拔地而起一般，必须仰起头才能看到楼顶，另外得益于超高的绿化率，置身其中也有种进入森林公园的感觉，相比看不到天际线的高层来说会舒缓很多。

虽然小区住宅看着很多很密集，但是实际居住条件并不差，并非是很多人想象的“鸽子笼”。

小区 房型以100-120平的中大户型为主 ，最小的户型也有近60平，同时产品类型多种多样，不仅有200平的准豪宅，甚至还有装修豪华的顶层复式。而且 小区以板楼为主 ，也在一定程度上改善了居住体验。

目前小区 单价9-11万 ，实际成交价格受今年上海二手房市场降温影响，急售房源价格已经跌回2021年水平， 近期成交标的多在600-1800万左右不等，以2房、3房为主。

02

房源分类

中远两湾城内楼栋众多，根据品质和舒适度的不同，从低到高可以分为三个梯队。

三梯队是靠近高架和铁路的楼栋。

一方面是因为这些楼位置靠近交通干线， 噪音比较大 ；另一方面是因为，这些楼栋建设时间最早，开发商初期为了试水，在户型面积分配上倾向于 紧凑户型 ，主要面对工薪阶层销售，目前单价也普遍低于南部。

二梯队是位于小区中部的楼栋。

由于小区前期销量火爆，开发商在户型设计上更加大胆，因此这部分住宅 面积普遍增大 ；而且另一方面，北部的楼栋也帮忙隔绝了来自铁轨和公路的噪音，缺点是南北都有楼栋阻挡，视野上不够开阔，而且 通风与日照时间 都存在一定的缺陷。

一梯队是靠近苏州河沿岸的楼栋。

这部分住宅不光远离噪音污染，同时也能享受到苏州河的景观，视野开阔，同时因为建设年代较近，目前 单价也是整个小区最高的 。

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小区优/劣势

作为内环最大的小区，中远两湾城有它独特的优势。

一是通勤。

从中潭路出发，半小时即可覆盖整个内环，一小时覆盖整个外环，不过人太多，地铁一般很难抢到座位。周围最近的地铁站镇坪路、上海火车站、江宁路等，距离小区最近直线距离仅有500米。只是小区面积太大，给步行去地铁站增加了额外的通勤距离。

二是学校。

小区内部从幼儿园（公立＋私立）到高中全覆盖，理想情况下可以在这里度过大部分学生时代。

不过最亮眼的配置还是中远实验学校，位于小区西部，是九年一贯制。 小学部属于普陀区一梯队的水平，初中部是第二梯队 。但是近年中远实验学校招生入学人数较多，必须要人户一致，同时由于周边学校都处于学位紧张的状态，因此可能被统筹到其他学校。

中远两湾城作为本世纪初建造的大型社区，建造方式在当年看来十分新颖，但随着时间推移，许多问题逐渐显现，关于 贫民窟和富人区的争论也一直不断。

一是物业不给力。

不少小区业主认为，物业的最大功能，就是安置中远集团的下岗职工。

小区大堂基本无人管理，门禁想进就进，当地居民表示：起初搬来感觉很不错，环境好，交通方便，但随着时间推移，小区环境一年不如一年，道路出现了坑坑洼洼没人处理，小区灌木枯死，晚上灯光昏暗。之前甚至爆出过 中远物业公司多年贪污小区维修经费 ，无所作为，被忍无可忍的业主解雇，赔了四千万，一时间闹得沸沸扬扬。

好在目前更换了万科物业，情况有所好转，居民满意度明显提升。

群租房问题一度比较突出 。中远两湾城曾被称为“沪上第一群租小区”，普陀区房管局2007 年的调查显示，中远两湾城群租户总计达1298户，面积超过15 万平方米，占小区总入住率的12%。

2016年后，随着政府整治群租房力度加大，混乱的局面也大为好转。

二是小区基础设施相对不足。

最典型的表现就是车位问题。中远两湾城在建设之初并没有考虑到后来人均汽车保有量的增长，目前小区仅有7000个车位，按1.2万户来算， 每户只能分到不到0.6个车位。

为了缓解小区停车难，2022年，小区和市政部门经过协商，在北部的远景路上设置了停车位。但是仅限于周一到周五，且早上8点到9点禁停，否则罚款200，小区居民只能一大早起来挪车。

因为小区面积太大，从内部视角来看完全是街道的模样，电瓶车、自行车、汽车等互相挤占道路，日常出行十分不便，而且人来人往，外来人员可以随意进出， 私密性、安全性方面也没办法得到保障。

此外，设施老化、快递点不足等问题也困扰着中远居民，情况和交通相似，不再赘述。

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购买建议

中远两湾城的建设年代，建设风格都相对统一，加上数量庞大，因此房源同质化现象很严重。

反映在实际交易上， 很容易受到同类型产品互相压价的影响，一些户型、楼层、朝向有缺陷的房源议价空间明显不足。

同时居住密度较高，相对于附近的中海万锦城、河滨围城等单价相似的小区来说不是很有吸引力，最大的 优点是房源众多，挂牌量大，选择余地大 ，对于各个价位段的买家来说都能选到合适的房子。

因此关于中远两湾城历来都是争议不断：喜欢的人说它地段好，讨厌的人说它环境差。

对于不同的购房人来说，需要结合自身需求才能做出合理的选择。

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