广西修订管理办法防范房地产开发企业“烂尾楼”风险：获得预售许可前 不得开展销售活动

■本报记者韩沛

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近日，自治区住房城乡建设厅印发《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》（2023年修订，以下简称《办法》）。据悉，为防范房地产开发企业资金链断裂和项目“烂尾”风险，《办法》中增加了房地产开发企业在申请商品房预售许可前应当与房地产开发主管部门、商业银行签订预售资金三方监管协议的规定，并就如何确定重点监管额度和使用监管额度内资金进行了说明。

企业资质

删除原房企三级、四级和暂定资质相关内容

《办法》明确，房地产开发企业依法按资质等级确定开发经营范围和建设规模。一级资质房地产开发企业承揽房地产项目的建设规模不受限制；二级资质房地产开发企业可承揽建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。二级资质房地产开发企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。

解读：修订房地产开发企业资质有关内容。根据相关文件精神，《办法》修改了房地产开发企业资质审批流程、申请核定资质应提交的材料及申报资质人员、材料要求等相关内容；删除了原房地产开发企业三级、四级和暂定资质的相关内容。

商品房预售

明确装配式建筑商品房应达到的工程形象进度

近年来，开发商拒绝购房人使用住房公积金贷款的现象时有发生，严重损害了支付住房公积金职工的合法权益，《办法》对此提出了明确要求，房地产开发企业不得限制、阻挠、拒绝使用住房公积金贷款购房。在销售商品房时，房地产开发企业应当提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在商品房销售公示平台网站和楼盘销售现场予以公示。

《办法》明确，获得预售许可之前，房地产开发企业不得开展商品房销售活动，不得订立与拟销售商品房有关的意向合同条款，不得以任何形式向购房人收取预售价以外的费用。房地产开发企业制作商品房预售广告或者进行其他形式的宣传时，应当载明“商品房预售许可证”的批准文号。

房地产开发企业申请预售许可，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金应达到建设总投资的25%以上。其中，多层建筑应完成基础结构施工，高层建筑应完成主体结构三层以上，超高层建筑应完成主体结构十层以上；对满足装配式建筑要求的商品房项目，工程形象进度应达到±0.000标高。

解读：根据自治区住建厅印发的《关于在自治区装配式建筑试点城市新建建筑中推广应用预制楼梯板预制楼板预制内外墙板的通知》（桂建发〔2020〕8号）要求，为强化政策落实力度，鼓励房地产开发企业采用装配式建筑建造方式开发房地产项目，促进装配式建筑发展，《办法》第十六条明确了房地产开发企业预售符合装配式建筑要求的商品房项目应达到的工程形象进度。

预售资金

申请预售许可前应签订三方监管协议

今年以来，全国多地发文进一步加强商品房预售资金监管，以保障购房人所购预售商品房顺利建设、按期交付。对此，《办法》也提出了明确要求，房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当在项目所在地商业银行开立商品房预售资金监管专用账户，并与房地产开发主管部门、商业银行签订预售资金三方监管协议。监管账户开户银行应与项目所在地房地产开发主管部门建立信息互通共享机制。

商品房预售所得款项，应当全部存入预售资金监管专用账户。市、县（市、区）房地产开发主管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件以及房地产开发企业信用等级等因素确定确保项目竣工交付所需的资金监管额度。额度内的资金必须用于与商品房有关的工程建设。

房地产开发企业申请使用监管额度内资金的，经房地产开发主管部门审核同意后，由商业银行从监管账户及时拨付。房地产开发项目竣工验收之前，监管账户应有留存资金，具体比例由各市房地产开发主管部门确定。

解读：《办法》修订了商品房预售资金监管有关内容。关于根据住房和城乡建设部等国家部委关于商品房预售资金监管的规范性文件要求，为防范房地产开发企业资金链断裂和项目“烂尾”风险，《办法》中增加了房地产开发企业在申请商品房预售许可前应当与房地产开发主管部门、商业银行签订预售资金三方监管协议的规定，并就如何确定重点监管额度和使用监管额度内资金进行了说明。

物业承接查验

小区交付15日前要进行承接查验

《办法》规定，房地产开发企业应当在办理预售许可（现售备案）之前，依法制定临时物业管理规约，选聘前期物业服务人（物业服务企业或其他管理人）。

房地产开发项目验收合格后，房地产开发企业应当在现场查验20日前将项目资料提供给物业服务人，在物业交付使用15日前与选聘的物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。查验工作完毕后，房地产开发企业应与物业服务人签订《物业承接查验协议》，并在协议签订后10日内办理物业交接手续。

解读：修订物业承接查验有关内容。根据《物业管理条例》《物业承接查验办法》有关规定，为保障物业承接查验工作开展，维护业主的合法权益，《办法》第二十三条明确了房地产开发企业与物业服务人进行物业承接查验的具体内容及时间节点。